גילאת גרינברג על חישוב תשואה על השקעה בנדל"ן

גילאת גרינברג, מומחית לתחום הנדל"ן מסבירה על חישוב תשואה מהשקעות נדל"ן

קיימות מספר דרכים שונות לחישוב תשואה מהשקעות נדל"ן עתידיות אותן אנו רוצים לבצע אומרת גרינברג ומציגה הסבר כיצד לחשב את התשואות המתקבלות מהשקעות נדל"ן.

מהי תשואה בעצם? 

תשואה הינה בעצם הרווח שניתן להרוויח או שכבר הרווחנו על הכסף שהשקענו. תשואה בדרך כלל מחשבים באחוזים ממחיר ההשקעה. קיימים שני סוגי תשואות:

תשואה מנכס מניב – למשל קניית דירה והשכרתה, התשואה שלנו היא דמי השכירות.

תשואת מימוש – רווח שאנו יוצרים ממכירת הנכס. דוגמא קלאסית לכך היא קניית דירה, שיפוצה והוספת אלמנטים שיעלו את ערכה ומכירתה במחיר ריווחי.

בהקשר זה גילאת גרינברג מציינת 2 מושגים קשורים נוספים:

תשואה שנתית: חישוב תשואה שנתית נעשה בחישוב פשוט. ההכנסה השנתית שלנו משכירות (כמובן לאחר ניקוי ההוצאות) לחלק לעלות הנכס (בתוספת ההוצאות שהוצאו עליו, כמו שיפוץ, תיקונים ועוד)

קביעת עלות נכס: המחיר בו קנינו את הנכס פלוס הוצאות שהוצאות עליו פלוס השבחות כמו הוספת חדרים, מרפסת ועוד.

דבר חשוב בנושא השקעות נדל"ן הינו חישוב התשואה שלנו מהנכסים השונים, לכך קיימות מספר שיטות:

הראשונה שבהם, היא גם הנפוצה יותר, חישוב היחס בין ההכנסה השנתית לבין עלות הנכס כולל ההוצאות.
לדוגמא:

קניית דירה במחיר 80,000$. הוצאות – מס רכישה בסך 2,800$, השבחת הנכס 13,400$, הוצאות למתווך ועורך דין 2,310$.

סה"כ עלות הנכס שלנו היא 98,510$. במידה ואנו משכירים את הנכס במחיר של 840$ לחודש ההכנסה השנתית שלנו מהנכס היא 10,080$.

לכן נקבל תשואה ברוטו שנתית של 10.2% = 98,510 / 10,080

השיטה השנייה, טובה יותר להשוואת נכסים הנמצאים באיזורים שונים, נחשב את אותו היחס כמו בשיטה הראשונה רק לפי שווי השוק של הנכס.

השיטה האחרונה נקראת החזר השקעה. גרינברג מסבירה כי שיטה זו טובה לבדיקה מבין מספר נכסים איפה נקבל את אחוז התשואה הגבוה ביותר בהשקעות נדל"ן שונות. נחשב את הכנסות לשנה מהשכרת הנכס מהן נפחית את ההוצאות על השבחת הנכס ואת הסכום שהתקבל מחלקים חלקי ההון שהושקע בנכס.

מזה אנו למדים כי ניתן לחשב את התשואה שלנו מהשקעות נדל"ן שונות במספר דרכים. כעת כל שנותר הוא לבחור את הנכסים ולהתחיל לעבוד.